بازار مسکن در ایران: آیا نفسی برای معامله باقی مانده است؟
شلیک قیمتی بدون هدف؛ چرا مسکن دشمنِ خودش شده؟
پایگاه خبری افق و اقتصاد _ در تابستان و مهر ۱۴۰۴، بازار مسکن ایران تصویری متناقض از خود ارائه داد؛ قیمت‌های پیشنهادی همچنان در سطح بالا ایستاده‌اند، اما چراغ معاملات به‌طرز چشم‌گیری خاموش شده است.
به گزارش پایگاه خبری افق و اقتصاد_ متوسط قیمت پیشنهادی هر متر مربع در تهران بر اساس پایگاه‌های عرضه حدود ۱۱۵ میلیون تومان (متوسط سراسری و نوسان منطقه‌ای قابل توجه) و در گزارش‌های میدانی و صنفی از متوسط ۹۰ تا۱۰۰ میلیون تومان در برخی مراجع خبر داده‌اند ، این در حالی است که حجم معاملات ثبت‌شده در شهر تهران در تابستان به‌صورت قابل‌توجهی افت کرده و در گزارش‌هایی به «کاهش به کمتر از هزار فقره» در ماه اشاره شده است که نشانه‌ای از خوابِ عمیق معاملات ملکی است.
نشانه‌ها حکایت از «قفل قیمتی» و «رکود تورمی» دارد؛ وضعیتی که به‌جای رونق، شبکه بازار را درهم تنیده و خریداران واقعی را عقب رانده است.
در این گزارش سعی شده است باتکیه بر آمارهای رسمی، داده‌های پلتفرم‌های ملکی و روایت میدانی بازیگران بازار، سازوکار وقوع این تناقض و پیامدهای کوتاه‌مدت تا پایان سال ۱۴۰۴ را واکاوی می‌کند.
تورم ساخت، زمین و هزینه‌های ثانویه
مسئله اصلی در گرانی مسکن در ایران طی سال‌های اخیر، هزینه بالای زمین و مصالح است، سود ناشی از مالکیت زمین و قیمت لجام‌گسیخته مصالح بنایی، بسیاری از پروژه‌ها را از حاشیه سود مناسب دور کرده است.
با افزایش تورم عمومی و نرخ ارز، بسیاری از سازندگان به‌جای رقابت بر قیمت، در انتظار افزایش بیشتر قیمت‌ها باقی مانده‌اند.
افت تقاضای مؤثر و کاهش قدرت خرید
دستمزدها و درآمد خانوارها توان مقاومت با رشد قیمت مسکن را ندارند و خریداران واقعی، در مواجهه با این شکاف، به بازار وارد نمی‌شوند.
نهاده‌های ساختمانی و هزینه ساخت طی یک سال اخیر به‌طور معناداری افزایش یافته‌اند ، گزارش‌ها از رشد قابل‌توجه نهاده‌ها و جهش ۲۰ تا ۲۵ درصدی در هزینه ساخت خبر می‌دهند.
این یعنی حتی تولیدکننده و سازنده نیز به‌دلیل هزینه بالاتر زمین و مصالح، تمایل به عرضه با قیمت‌های کمتر ندارد؛ بنابراین عرضهٔ واقعی به بازار محدود می‌ماند.
بانک‌ها و مؤسسات مالی هم معمولاً نمی‌توانند وام بزرگ با ضمانت مناسب ارائه دهند که قدرت خرید خریدار را افزایش دهد.
نقش سیاست‌ها و تأخیر در اجرا
طرح‌هایی مثل «مسکن ملی» و تسهیلات بانکی وجود دارند، اما سرعت اجرای این طرح‌ها به حدی پایین است که اثر فوری بر بازار معاملات نداشته‌اند.
در نبود چارچوب حمایتی قوی و تسهیل مقررات ساخت‌وساز، بسیاری از پروژه‌ها با تأخیر مواجه‌اند یا در حالت نیمه‌تمام قرار دارند.
روان بازار: انتظارات و عدم قطعیت
بخشی از فعالان بازار معتقدند با ورود نقدینگی بیشتر به بازار طلا یا ارز، مسکن از اولویت سرمایه‌گذاری خارج می‌شود.
در بسیاری از گزارش‌ها، معامله‌گران و مالکان منتظر تغییر پارامترهای کلان (مثلاً تقویت پول ملی، کاهش تورم، ثبات نرخ بهره بانکی) هستند تا بازار را دوباره فعال کنند.
۴نزاعِ قیمت و تقاضا در تابستان و مهر ۱۴۰۴
تورم سالانه بخشِ مسکن در تیرماه ۱۴۰۴ حدود ۳۸.۴ درصد ثبت شده که فشار هزینه‌ها را بر خانوارها و مستأجران تشدید می‌کند.
بازار امروز نتیجه تلاقی چند پدیده است که به‌صورت همزمان عمل کرده‌اند:
قفل قیمتی و «شلیک قیمتی بدون هدف»
مالکان و فایل‌گذاران به‌دلیل انتظارات تورمی (یا حفظ دارایی)، قیمت‌ها را بالا نگه داشته‌اند؛ اما خریداران واقعی توان پرداخت را از دست داده‌اند.
حاصل این رابطه «قیمتِ بالا» + «معاملهٔ کم» است که به آن قفل قیمتی می‌گوییم: قیمت‌ها روی قله‌اند اما امید به تبدیل قیمت به پول نقد کاهش یافته است همچنین که شواهد داده‌ای (کاهش آگهی‌ها، افت معاملات) این پدیده را تأیید می‌کند.
ضعف نقدینگی و تسهیلات ناکافی
وام‌های خرید مسکن، سقف و سازوکارهای اجرایی مناسبی برای افزایش تقاضای مؤثر ندارند؛ در نتیجه تقاضا هرچند وجود دارد، اما بُرهه‌ای (effective demand) نیست که معاملات را به شکل پایدار فعال کند.
رقابت با بازارهای موازی
بازدهی بازار ارز و طلا در مقاطعی جذاب‌تر از مسکن بوده و پول‌های سرگردان را جذب کرده؛ سرمایه‌گذاران خرد و کلان ترجیح داده‌اند تا زمان شفافیت بیشتر، نقدینگی را از ملک خارج یا کنار بگذارند.
شفافیت اطلاعاتی پایین
فقدان آمار رسمی منظم یا تأخیر در انتشار داده‌ها، اعتماد بازار را کاهش داده و تصمیم‌گیری هدایت‌شده را دشوار کرده است؛ این بی‌اطلاعی خود عاملی برای احتیاط فروشنده و خریدار است.
تقسیم‌بندی منطقه‌ای — دو بازار موازی
پراکندگی قیمت‌ها در تهران به‌وضوح نشان می‌دهد بازارِ واحدی وجود ندارد، مناطق ممتاز (شمال و غرب برخی نواحی) همچنان فایل‌هایی با قیمت بالا دارند و تقاضای سرمایه‌ای محدود وجود دارد؛ در مقابل، مناطق میانی و پایین شهر با کاهش معاملات یا فشار قیمتی مواجه‌اند.
این دوگانگی، ریسک سرمایه‌گذاری را برای خریداران خرد افزایش می‌دهد و تحلیل «میانگین شهری» را گمراه‌کننده می‌سازد.
پیامدهای اقتصادی ؛ چه چیزی در راه است؟
بر اساس بررسی های انجام شده پیامدهای اقتصادی این وضعیت در کوتاه‌مدت (تا پایان ۱۴۰۴) ادامه رکود معاملات است؛ مگر آنکه مکانیسم وام یا تزریق نقدینگی معنادار رخ دهد یا انتظارات تورمی تغییر کند.
شکاف منطقه‌ای عمیق‌تر خواهد شد و برخی واحدها (بویژه نوساز در مناطق میانی) ممکن است برای فروش مجبور به کاهش قیمت شوند.
اما پیامدهای این وضعیت در میان‌مدت و تداوم هزینه‌های ساخت و تورمِ نهاده‌ها باعث کندی عرضه می‌شود واین در بلندمدت فشار قیمتی را حفظ کرده و اجاره‌بها را بالا نگه می‌دارد.
بدیهی است، هر شوک بزرگ در بازار ارزاعم از مخاطرات نظامی/سیاسی/اقتصادی یا تغییر سیاست پولی می‌تواند یا بازار را ناگهان فعال کند یا وضعیت رکود را تشدید کند.
سناریوهای محتمل تا زمستان ۱۴۰۴
کارشناسان باور دارند بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴ به تحولات بازارهای موازی (ارز، سیاست‌های کلان) بسیار وابسته است و احتمال بروز تغییرات ناگهانی نیز وجود دارد، همچنین برخی تحلیل‌ها از «سقوط آزاد قیمت ملک» در صورت فشار بیشتر بر قدرت خرید سخن می‌گویند.
براین اساس برای تحلیل آینده بازار مسکن، سه سناریوی کلان وجود دارد:
۱- رکود تورمی ادامه‌دار (پیش‌فرض محتمل): قیمت‌های اسمی بالا می‌مانند، اما معاملات اندک خواهند ماند.
- اصلاح منطقه‌ای قیمتی: فشار فروش محلی باعث کاهش ۵ تا ۱۵ درصدی در مناطق متوسط می‌شود، اما مناطق ممتاز محلی رونق یا ثبات را تجربه می‌کنند.
- فعال‌سازی با سیاست (بدترین/بهتر شدن): سیاست تسهیل وام یا تسریع عرضه دولتی (تحویل پروژه‌ها) می‌تواند معاملات را به‌صورت مرحله‌ای بازگرداند.
توصیه‌های میدانی برای سیاست‌گذار، خریدار و سرمایه‌گذار
بازار مسکن اکنون در وضعیت «رکود تورمی» است، قیمت‌ها به‌صورت اسمی بالا می‌روند اما معاملات واقعی در سراسر تهران نیمه‌متوقف است و شکاف عظیم منطقه‌ای، ریسک و فرصت همزمان ایجاد کرده است که در محله‌های ممتاز، قیمت می‌تواند کماکان رشد کند؛ اما در مناطق میانی/پایین، ثبات یا کاهش جزیی ممکن است.
بر این اساس نقدشوندگی شدید، بزرگ‌ترین تهدید بازار امروز است و سرمایه‌گذارانی که به امید بازده سریع وارد بازار شوند، دیر یا زود با هزینه نگهداری، مالیات و ناتوانی در فروش مواجه خواهند شد.
در ابتدای سیاست‌گذاران باید انتشار منظم و شفاف آمار معاملات و قیمت (به‌صورت منطقه‌ای) را در دستور کار خود قرار دهند، همچنین تشویق عرضه در بازار اجاره (سوبسیدهای موقت، مالیات بر خانه‌های خالی، تسهیل تبدیل واحد خالی به اجاره) و طراحی وام مسکن بلندمدت و شاخص‌شده (متناسب با تورم) برای خریداران مصرفی را اولویت کاری خود در جهت برون رفت از وضعیت فعلی قراردهند.
توصیه به خریداران مصرفی
اگر قصد خرید خانه برای سکونت را دارید، تمرکز خود را بر اموال با سند شفاف و قیمت منطقی بر پایه تحلیل منطقه‌ای بگذارید و از خرید بر اساس «فایل پیشنهادی» خودداری کنید، همچنین اگر امکان دارد، منتظر اصلاح جزئی در مناطق متوسط بمانید؛ رکود می‌تواند فرصت چانه‌زنی خلق کند.
و سرمایه‌گذاران
ریسک نقدشوندگی را محاسبه کنید؛ نگهداری واحد بدون اجاره‌دهی ممکن است هزینه‌بر شود، فرصت‌ها در پروژه‌های کوچک‌متراژ یا نوسازی/تبدیل واحد (Value-Add) بیشتر از خرید واحدهای لوکس با دورهٔ فروش طولانی است.
اگر سازنده هستید، پروژه‌های کوچک متراژ و سودآوری بالا گزینه منطقی‌تری‌اند و پروژه‌های بزرگ ریسک بیشتری دارند چون فروش آن‌ها دشوارتر است.
و اما درآخر :
بازار مسکن در تابستان و مهر ۱۴۰۴ وارد مرحله‌ای شده که می‌توان آن را «نزاعِ قیمت و تقاضا» نامید؛ از یک سو فشارهای تورمی و افزایش هزینهٔ ساخت و از سوی دیگر ضعف تقاضای مؤثر و کمبود شفافیت اطلاعاتی و ترکیب اینها به قفل قیمتی منجر شده است.
آمارهای میدانی و پلتفرم‌ها میانگین قیمت‌های بالا و کاهش معاملات را نشان می‌دهند ؛ نشانه‌ای که بازار نه در مسیر انفجار قیمتیِ پایدار است و نه در مسیر رونق معامله‌ای؛ بلکه گرفتار دوره‌ای از بی‌حرکتی و ناهماهنگی است.
اگر سیاست‌گذار نتواند همزمان سمت عرضه را با کنترل هزینه‌های نهادهٔ ساخت و سمت تقاضا را با ابزارهای مالی مناسب فعال کند، این قفل ممکن است ماه‌ها ادامه یابد و پیامد آن افت تولید ساخت‌وساز، افزایش اجاره و فشار بر گروه‌های کم‌درآمد خواهد بود.
از سوی دیگر، اصلاح منطقه‌ای قیمت‌ها (نه یک سقوط سراسری) محتمل است و این همان فرصتی است که خریداران مصرفی محتاط می‌توانند از آن سود ببرند.
نویسنده: ساره جعفرقلی
