۲۴ هزار خانه در صف تکمیل؛ چگونه بانک مسکن موتور محرک بازار ساختوساز در ۱۴۰۴ شد؟
امیر رضایی / گزارش تحلیلی بازار مسکن به دست بانک مسکن
پایگاه خبری تحلیلی افق و اقتصاد ، در شرایطی که بازار مسکن ایران سالهاست با کمبود عرضه، رکود ساختوساز و جهش قیمتها دستوپنجه نرم میکند، آمارهای رسمی نشان میدهد بانک مسکن تنها در ۱۱ ماه نخست سال ۱۴۰۴ بیش از ۲۱۴ هزار میلیارد ریال تسهیلات ساخت پرداخت کرده؛ رقمی که قرار است ۲۳ هزار و ۸۳۲ واحد مسکونی را روانه بازار مصرف کند. این گزارش، تحلیلی است از اینکه این حجم منابع چگونه میتواند بر ساختوساز، اشتغال، قیمتها و آینده بازار مسکن اثر بگذارد و آیا این مسیر میتواند گرهی از بحران چندساله مسکن باز کند یا خیر.
نقش بانک مسکن در جهتدهی به بازار مسکن ۱۴۰۴؛ تحلیل یک سال عملکرد و پیامدهای آن برای عرضه و قیمت
بازار مسکن ایران طی بیش از یک دهه گذشته دستخوش نوسانات عمیق بوده است؛ عرضه کمتر از نیاز، جهشهای قیمتی پیاپی، کاهش قدرت خرید خانوارها و افت شدید نرخ ساختوساز موجب شده مسکن در زمره بحرانیترین حوزههای اقتصادی کشور قرار گیرد. در چنین شرایطی، سیاستگذار ناگزیر است سمت عرضه را تحریک کند؛ زیرا بدون افزایش تولید، نه طرحهای حمایتی موثر خواهند بود و نه آرامش به بازار بازمیگردد.
در این میان بانک مسکن بهعنوان بازیگر اصلی تأمین مالی در بخش مسکن، مسؤولیت خطیری بر عهده دارد. گزارش تازه منتشرشده این بانک نشان میدهد که در سال ۱۴۰۴، مجموعه اقدامات و پرداختهای این نهاد مالی رکوردی قابل توجه در بخش ساختوساز به ثبت رسانده است.
در این گزارش تحلیلی تلاش میکنیم ضمن بازخوانی آمار عملکرد بانک مسکن، پیامدهای آن بر بازار ساخت، تورم مسکن، اشتغال و توازن عرضه و تقاضا را بررسی کنیم .
بخش اول: بانک مسکن چگونه وارد فاز «تقویت عرضه» شد؟
طبق آمار رسمی منتشرشده: ۲۱۴ هزار و ۸۷۹ میلیارد ریال تسهیلات ساخت مسکن ، برای احداث و تکمیل ۲۳ هزار و ۸۳۲ واحد مسکونی طی بازه ابتدای ۱۴۰۴ تا ۱۷ اسفندماه
این حجم از منابع، تنها مختص تسهیلات ساخت عادی است و جدا از تسهیلات اختصاصیافته برای طرح نهضت ملی مسکن محاسبه شده. همین تفکیک نشان میدهد بانک مسکن در دو ریل موازی فعالیت میکند:
۱. تأمین مالی پروژههای ملی دولتی (نهضت ملی مسکن)
2. حمایت از انبوهسازان و سازندگان بخش خصوصی
این موضوع از منظر اقتصاد مسکن اهمیت زیادی دارد. زیرا در سالهای گذشته انتقادهای زیادی درباره تمرکز زیاد بانک بر طرحهای دولتی مطرح میشد. اما ارقام جدید نشان میدهد بانک مسکن در سال ۱۴۰۴ تلاش کرده تأمین مالی تولید مسکن را متعادل کند تا بخش خصوصی نیز در چرخه ساختوساز باقی بماند.
بخش دوم: تحلیل حجم پرداختیها – ۲۱۴ هزار میلیارد ریال یعنی چه؟
برای تحلیل اثر این عدد بر بازار، باید آن را در چند سطح بررسی کرد.
توسعه ظرفیت ساخت
۲۱۴ هزار میلیارد ریال معادل حدود ۲۱.۴ هزار میلیارد تومان است. با احتساب تسهیلات واحدی میانگین: در کلانشهرها سقف تسهیلات ۱۲ میلیارد ریال (۱.۲ میلیارد تومان)
در شهرهای متوسط ۱۱ میلیارد ریال
در شهرهای کوچک ۹ میلیارد ریال
این حجم منابع به میانگین ساخت نزدیک به ۲۴ هزار واحد مسکونی منجر شده است.
از آنجا که ایران سالانه به حداقل ۵۵۰ تا ۶۰۰ هزار واحد جدید برای جبران نیازهای واقعی (تشکیل خانوار + استهلاک بافت فرسوده) نیاز دارد، سهم بانک مسکن از این نیاز رقمی معنادار اما هنوز ناکافی است. با این حال، اگر تنها نقش بانکی را در نظر بگیریم، تأمین مالی حدود ۴ درصد کل نیاز سالانه کشور عملکرد مطلوبی محسوب میشود.
تزریق نقدینگی هدفمند
نکته مهم این است که این تسهیلات ساخت هستند، نه خرید. بنابراین برخلاف وام خرید که میتواند تورمزا باشد، ساختمحور بودن تسهیلات: عرضه واقعی را افزایش میدهد، فشار تقاضای سفتهبازانه را بالا نمیبرد، امکان کنترل جهش قیمت را بیشتر میکند، و به رشد اشتغال در دهها رشته صنعتی کمک میکند.
اثر اشتغالزایی
به طور متوسط برای ساخت هر واحد مسکونی با زیربنای ۸۰ مترمربع: حدود ۲ تا ۲.۵ نفر-سال اشتغال مستقیم و ۴ تا ۵ نفر-سال اشتغال غیرمستقیم ایجاد میشود. بنابراین در طرح اخیر بانک:
بیش از ۴۸ هزار شغل مستقیم و حدود ۹۰ تا ۱۱۰ هزار شغل غیرمستقیم پدید میآید. این اثر در اقتصاد کشور که با چالش بیکاری جوانان و رکود صنعتی مواجه است، امری استراتژیک و حیاتی محسوب میشود.
بخش سوم: هدفگذاریهای جدید؛ فناوریهای نوین و نقش انبوهسازان
یکی از مهمترین محورهای گزارش، اشاره به سقف تسهیلات برای سازندگان استفادهکننده از فناوریهای نوین است.
سقف ۱۲ میلیارد ریالی برای کلانشهرها
این سیاست سه پیام دارد:
۱. سیاستگذار به دنبال صنعتیسازی ساختوساز است.
2. تولید انبوه و سریع، محور عملیات بانکی است.
3. کنترل ریسک پروژهها با فناوری و مدیریت حرفهای صورت میگیرد.
ساختوساز سنتی، زمانبر، پرهزینه و پرریسک است و تسهیلات بانکی را در معرض انحراف قرار میدهد. ازاینرو اعطای سقف بالاتر به انبوهسازانی که از فناوریهای نوین استفاده میکنند، یک حرکت هوشمندانه برای کاهش:
هزینه ساخت ، زمان اجرا و خطر عدم تکمیل پروژهها محسوب میشود.
توزیع منطقهای تسهیلات ؛ اعلام سقفهای ۹، ۱۱ و ۱۲ میلیارد تومانی به تفکیک شهرها، نشان از برنامهریزی برای عدالت جغرافیایی دارد. این تقسیمبندی بر اساس:
هزینه واقعی ساخت، قدرت بازپرداخت متقاضیان و حجم تقاضا در مناطق مختلف ، طراحی شده است.
بخش چهارم: این منابع چگونه بازار مسکن را تحت تأثیر قرار میدهد؟
اثر بر قیمت مسکن ؛ تجربه بازار مسکن ایران نشان میدهد افزایش عرضه در بازههای میانمدت (بین ۱۸ تا ۳۰ ماه) میتواند:
شیب رشد قیمت را کاهش دهد، حبابهای قیمتی را تخلیه کند و رفتارهای سفتهبازانه را محدود سازد.
با توجه به اینکه واحدهای تحت پوشش این تسهیلات معمولاً بین ۶ تا ۳۰ ماه تکمیل میشوند، اثر این سیاست مالی در سالهای ۱۴۰۵ و ۱۴۰۶ بیشتر نمایان خواهد شد.
اثر بر بازار اجاره ؛ افزایش عرضه مسکن، بهطور غیرمستقیم بر کنترل نرخ اجاره نیز مؤثر است؛ زیرا بخشی از واحدهای تولیدی، وارد بازار اجاره میشوند و رقابت را بالا میبرند. این فرآیند در کلانشهرها اهمیت دوچندان دارد.
اثر بر تولید بخش خصوصی ؛ رکود ساختوساز در سالهای اخیر موجب شد بسیاری از سازندگان کوچک میدان را ترک کنند. اما تزریق منابع جدید، آن هم در حجم بالا و با شرایط مرحلهای، میتواند:
سازندگان خرد را دوباره به بازار برگرداند، نقدینگی پروژهها را منظم کند و ریسک سرمایهگذاری را کاهش دهد.
بخش پنجم: چالشها و موانع پیشرو
هرچند عملکرد بانک مسکن در سال ۱۴۰۴ چشمگیر است، اما چند چالش همچنان پابرجاست:
چالش اول: فاصله زیاد عرضه با نیاز واقعی ؛ تولید ۲۴ هزار واحد با تسهیلات جدید مطلوب است، اما در برابر نیاز سالانه کشور بسیار کمتر از حد مطلوب محسوب میشود. با این حال بانک مسکن به تنهایی نمیتواند بار کل بازار را بر دوش بکشد.
چالش دوم: هزینه ساخت ؛ افزایش قیمت سیمان، فولاد، دستمزد و مصالح دیگر باعث شده وام ساخت حتی در سقفهای جدید نیز پوششدهنده کل هزینه نباشد. این موضوع در کلانشهرها شدیدتر است و توسعه ساختوساز را محدود میکند.
چالش سوم: بازپرداخت ؛ بخش بزرگی از سازندگان معتقدند که اقساط نهایی و نرخ سود تسهیلات هنوز سنگین است. این مسئله ممکن است بخشی از سازندگان کوچک را از دریافت تسهیلات منصرف کند.
چالش چهارم: زمانبندی آزادسازی تسهیلات ؛ پرداخت مرحلهای یک ضرورت است، اما طولانی شدن پروسه ارزیابی پروژهها در برخی شهرها موجب تأخیر در اجرای پروژهها میشود.
بخش ششم: نقاط قوت عملکرد بانک مسکن در سال ۱۴۰۴
تمرکز بر ساختوساز به جای خرید ؛ این سیاست از نظر اقتصادی یک اقدام ضدتورمی محسوب میشود.
حمایت همزمان از پروژههای ملی و بخش خصوصی ؛ این موضوع نشان میدهد بانک تلاش کرده نقش «بانک توسعهای بخش مسکن» را بهطور متعادل ایفا کند.
مشروط کردن سقفهای بالاتر به فناوری نوین ؛ یک ابزار تشویقی هوشمندانه برای افزایش کیفیت و سرعت تولید.
پرداخت به موقع و گستردگی جغرافیایی ؛ این گستردگی باعث شده فرصتها تنها در کلانشهرها متمرکز نباشد و جمعیت بیشتری از مزایای آن بهرهمند شوند.
ایجاد اشتغال گسترده ؛ اشتغالزایی مستقیم و غیرمستقیم، اثرات اجتماعی بسیار مهمی دارد و بخشی از رکود بازار کار را جبران میکند.
بخش هفتم: سناریوهای آینده بازار مسکن با ادامه این سیاستها
سناریوی اول: ثبات نسبی قیمتها ؛ اگر تسهیلات ساخت در سال ۱۴۰۵ نیز با همین حجم ادامه یابد، بازار میتواند شاهد کند شدن رشد قیمت و حتی ثبات نسبی باشد.
سناریوی دوم: جهش عرضه در ۱۴۰۵-۱۴۰۴ ؛ با ورود ۲۴ هزار واحد جدید، همراه با واحدهای نهضت ملی، عرضه مسکن در بسیاری از شهرها افزایش خواهد یافت.
سناریوی سوم: خروج بازار از رکود ساخت ؛ تأمین نقدینگی هدفمند، سازندگان را به تکمیل و شروع پروژههای جدید تشویق میکند.
سناریوی چهارم: تقویت امید اجتماعی ؛ گزارش بانک مسکن نشان میدهد هزاران خانواده در مسیر خانهدار شدن قرار گرفتهاند. این موضوع به بهبود شاخصهای اعتماد عمومی نسبت به سیاستگذاری مسکن کمک میکند.
آمار منتشرشده از عملکرد بانک مسکن در یازده ماه نخست سال ۱۴۰۴ نشان میدهد این بانک توانسته نقش خود را در تحریک سمت عرضه مسکن با قدرت ایفا کند. پرداخت بیش از ۲۱۴ هزار میلیارد ریال تسهیلات ساخت، آن هم در وضعیت رکودی اقتصاد، نشاندهنده رویکردی توسعهمحور و حسابشده است.
این سیاستها آثار مهمی در پی دارد:
تقویت عرضه مسکن
کمک به کنترل قیمتها
ایجاد اشتغال گسترده
حمایت از تولیدکنندگان
کاهش ریسک پروژههای ساختمانی
و افزایش امید خانوارها به خانهدار شدن
البته چالشهایی همچون شکاف زیاد بین نیاز کشور و حجم ساخت، هزینه بالای مصالح، و قدرت محدود بازپرداخت مردم همچنان پابرجاست و نیازمند اصلاح سیاستهای مکمل است.
با این حال، مجموع عملکرد بانک مسکن در سال ۱۴۰۴ نشان میدهد که این بانک بیش از هر زمان دیگر در مسیر ایفای نقش توسعهای قرار دارد و میتواند در سالهای آینده یکی از پایههای اصلی ساماندهی بازار مسکن کشور باشد.
