کاهش محسوس معاملات نوسازها در بازار مسکن

حجم معاملات واحدهای با سن کمتر از پنج سال در بازار مسکن شهر تهران به کمترین میزان خود از سال ۱۳۹۳ تاکنون رسیده است که از یک طرف کاهش تولید مسکن طی سال‎های اخیر و از سوی دیگر افت توان طرف تقاضا را نشان می‎دهد. طی یک سال گذشته تقاضا برای خرید واحدهای با سن کمتر از پنج سال حدود ۱۰ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافته است.

سهم واحدهای کمتر از پنج سال در معاملات مسکن شهر تهران به کمترین میزان خود دست کم از سال ۱۳۹۳ تا کنون رسیده است.  نوسانات اقتصاد کلان که به شکل کاهش محسوس در توان خرید مسکن بروز کرده، متقاضیان را به تدریج از واحدهای مسکونی نوساز به سمت واحدهای قدیمی سوق داده است. آمار بانک مرکزی نشان می‎دهد در سال حدود ۱۳۹۳ معمولا ۵۸ درصد معاملات مسکن شهر تهران را واحدهای کمتر از پنج سال به خود اختصاص می‎داد. این میزان در مهر ۱۳۹۴ به ۵۵ درصد، مهر ۱۳۹۵ به ۵۱ درصد، مهر ۱۳۹۶ به ۴۶ درصد، مهر ۱۳۹۷ به ۴۴ درصد، مهر ۱۳۹۸ به ۴۲ درصد و مهر ۱۳۹۹ به ۳۷ درصد رسیده است. به بیان دیگر تقاضا برای خرید واحدهای کمتر از پنج نسبت به سال گذشته حدود ۱۰ درصد و نسبت به مهر ۱۳۹۳ حدود ۳۶ درصد پایین آمده است.

افت محسوس خرید و فروش واحدهای نوساز در سال ۱۳۹۹ نسبت به سال ۱۳۹۳ در شرایطی رخ داده که سهم معاملات خانه‎های بالای ۲۰ سال از ۱۲ درصد در سال ۱۳۹۳ به ۳۲ درصد در سال ۱۳۹۹ افزایش نشان می‎دهد.

کاهش ۷۶ درصدی ساخت و ساز در پایتخت طی ۷ سال

بین سال‎های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ با توجه به رشد درآمدهای دولتی، افزایش ساخت و سازها متاثر از پروژه مسکن مهر، حجم تولید مسکن در پایتخت رونق گرفته بود. تولید مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۲ بالغ بر ۱۷۷ هزار و ۶۸۰ واحد مسکونی بوده که در سال‎های پس از آن روند کاهشی به خود گرفته است؛ تا جایی که در نیمه نخست سال جاری تعداد واحدهای مسکونی پیش‎بینی شده از طریق صدور پروانه‎های ساختمانی شهر تهران به ۲۶ هزار و ۶۴۸ واحد رسیده است.

مطابق آمار، تعداد واحدهای در حال ساخت شهر تهران در نیمه نخست سال ۱۳۹۹ کاهش ۱۴ درصدی نسبت به شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۸ و افت ۷۶ درصدی نسبت به نیمه نخست سال ۱۳۹۲ را نشان می دهد. بررسی‎ها نشان می‎دهد کاهش قدرت خرید، کمبود زمین ناشی از کاهش تعداد و افزایش شدید قیمت خانه‎های کلنگی، محدودیت‎های اعمال شده از سوی مدیریت شهری در فروش تراکم و نبود چشم‎انداز روشن از بازدهی سرمایه در حوزه ساخت و ساز از جمله دلایل اصلی کاهش تولید مسکن جدید در پایتخت است.

افزایش ۱۴۰ درصدی هزینه ساخت مسکن

نوسان قیمت مصالح ساختمانی، بخش ساخت و ساز را به چالش کشانده است. سازندگان عنوان می‎کنند طی ۹ ماه گذشته هزینه احداث واحدهای مسکونی تا پایان مرحله اسکلت ۱۴۰ درصد رشد داشته که بر قیمت تمام‎شده تاثیرگذار خواهد بود. خروجی این وضعیت به فقر عرضه فایل‎های به قیمت و کاهش توان خرید منتهی می‎شود.

از طرف دیگر با وجود افزایش قراردادهای خرید و فروش نسبت به سال گذشته، نشانه‎های افت معاملات در هفته‎های اخیر بروز کرده است. مقایسه نقطه به نقطه معاملات در مهرماه امسال رشد ۱۵۴ درصدی را نسبت به شهریور پارسال نشان می‎دهد. بازار از این نظر در هفت ماهه نخست امسال هم شرایط بهتری نسبت به هفت ماهه ابتدای سال ۱۳۹۸ داشت و معاملات افزایش ۷۷ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان داد.

با این حال به دو دلیل نمی‎توان شرایط معاملات ملک را پررونق تلقی کرد؛ دلیل اول اینکه رشد معاملات نسبت به سال قبل نمی‎تواند شاخصی برای رونق تلقی شود؛ زیرا در بعضی از ماه‎های سال گذشته به خصوص شهریور خرید و فروش به کمترین میزان خود طی دهه‎های اخیر رسیده بود. دوم اینکه در دو ماه منتهی به مهر ۱۳۹۹ معاملات روند کاهشی داشته و دو افت ۳۵ درصد و ۶.۸ درصد ماهیانه را تجربه کرد و افزایش ۲.۳ درصدی معاملات در مهر نسبت به شهریور، بنا به گفته مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، نوعی درجا زدن محسوب می‎شود که از کاهش توان خرید متقاضیان نشأت می‎گیرد.

تاثیر انتخابات ریاست جمهوری آمریکا بازار مسکن در تهران را به نوعی بی‎حرکت کرده است. فعالان بازار مسکن که عمده آنها را سفته‎بازان و سرمایه‎گذاران تشکیل می‎دهند در انتظار دریافت سیگنال‎های قوی‎تری برای ورود به این بازار هستند. تصور اغلب فعالان این است که در صورت پیروزی هر یک از دو کاندیدا در مقطع کوتاهی تقاضای خرید مسکن افزایش می‎یابد. انتخاب بایدن ممکن است به کاهش قیمت دلار، کاهش تورم، افزایش درآمدهای نفتی و کاهش قیمت مسکن منجر شود. لذا مالکان، مقطع زمانی کوتاهی پس از انتخابات را فرصت مناسبی برای فروش می‎دانند.

متوسط قیمت مسکن در تهران متری ۲۶.۷ میلیون تومان

تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۹ به ۸۶۵۶ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۳ درصد و ۱۵۴ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین بر اساس اعلام بانک مرکزی در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۶.۷ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱۰ و ۱۱۰ درصد افزایش یافته است.

منبع: ایسنا