نوبت اجاره رسید
زهرا افشاری
دو تجربه بزرگ اما پرهزینه در حوزه مسکن دولتی، حالا سیاستگذار را به سمت نسخهای تازه سوق داده است، نسخهای که به جای وعده خانهدار کردن مستقیم مردم، بر تامین مسکن استیجاری تمرکز دارد. وزارت راه و شهرسازی پس از سالها تکیه بر الگوی ساخت و واگذاری واحدهای ملکی، اکنون طرحی با عنوان «آشیان» را در دستور کار قرار داده، برنامهای که قرار است با آغاز ثبتنام از مستاجران، مسیر تازهای را در سیاست مسکن باز کند. این چرخش، بیش از آنکه حاصل یک انتخاب ایدهآل باشد، نتیجه فشار واقعیتهای اقتصادی و شکست نسبی مدلهای پیشین است.
به گزارش پایگاه خبری افق و اقتصاد، در سالهای گذشته، دولتها تلاش کردند از طریق ساختوساز گسترده، بحران دسترسی به مسکن را مهار کنند. از مسکن مهر گرفته تا نهضت ملی مسکن، هدف مشترک این بود که با افزایش عرضه، خانوارهای فاقد مسکن به تدریج صاحبخانه شوند. اما تورم مزمن، رشد هزینههای ساخت، ضعف تامین مالی و ناتوانی بخشی از متقاضیان در پرداخت سهم خود، این پروژهها را از مسیر اولیه خارج کرد. در عمل، خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه نه تنها آسانتر نشد، بلکه به آرزویی دورتر تبدیل شد.
مسکن مهر نخستین تجربه بزرگ در این مسیر بود. طرحی که از اواخر دهه ۸۰ با حجم گسترده آغاز شد و قرار بود میلیونها واحد را به بازار عرضه کند. با این حال، با وجود تعریف بیش از دو میلیون واحد، سرعت اجرا با وعدههای اولیه فاصله زیادی داشت و طی سالهای نخست تنها بخشی از آن به مرحله تحویل رسید. طولانی شدن پروژهها، کمبود خدمات زیربنایی، مشکلات تامین منابع و تورم فزاینده، باعث شد این طرح نتواند آنگونه که انتظار میرفت مسئله مسکن را حل کند.
در دولت سیزدهم نیز نهضت ملی مسکن با وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد کلید خورد؛ طرحی که قرار بود در قالبهای مختلف از جمله مسکن حمایتی، نوسازی، واگذاری زمین، ساخت روستایی و خودمالکی پیش برود. اما این برنامه هم خیلی زود با گرههای آشنای گذشته مواجه شد. در بخش مسکن حمایتی، تعداد قابل توجهی از پروژهها تعریف شد، اما بخش مهمی از آنها از همان ابتدا از پشتوانه اعتباری کافی برخوردار نبودند. بسیاری از واحدها بدون تسهیلات بانکی موثر باقی ماندند و تنها بخشی از پروژهها موفق به دریافت وام شدند.
مشکل فقط کمبود وام نبود. سه مانع اصلی عملا نهضت ملی مسکن را فرسوده کرد؛ بانکهایی که همکاری لازم را در پرداخت تسهیلات نداشتند، متقاضیانی که از عهده تامین آورده اولیه برنمیآمدند و پروژههایی که در بسیاری از نقاط بدون زیرساختهای لازم پیش میرفتند. این سه عامل باعث شد بخش مهمی از طرح از فاز وعده به مرحله اجرا نرسد یا با کندی شدید مواجه شود. در نتیجه، بسیاری از خانوارهایی که با امید ثبتنام کرده بودند، حالا با واحدهایی نیمهتمام، اقساط سنگین و آیندهای مبهم روبهرو هستند.
از سوی دیگر، جهش هزینه ساخت ضربه دیگری به این طرحها وارد کرد. در شرایطی که تورم عمومی اقتصاد ایران بالا مانده، مصالح ساختمانی نیز با شتاب زیادی گران شدهاند. برآوردها نشان میدهد هزینه ساخت در مقایسه با سال قبل رشد قابل توجهی داشته و محاسبات قبلی را بههم زده است. اگر پیشتر ساخت هر متر مربع از واحدهای حمایتی رقمی مشخص برآورد میشد، امروز برای تکمیل یک واحد متوسط باید چند میلیارد تومان هزینه در نظر گرفت؛ آن هم بدون احتساب قیمت زمین و هزینههای جانبی. در چنین وضعیتی، حتی افزایش سقف وام از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان نیز فقط بخشی از شکاف مالی را پر میکند و در عوض، بار اقساط را بر دوش متقاضیان سنگینتر میسازد.
در این میان، یک واقعیت مهم بیش از گذشته خود را نشان داده است؛ بسیاری از متقاضیان واقعی توان ماندن در این بازی را ندارند. بخشی از ثبتنامکنندگان پس از مدتی ناچار میشوند امتیاز خود را واگذار کنند یا حتی پس از تحویل، واحد را بفروشند تا از فشار مالی رها شوند. این چرخه، فلسفه اصلی مسکن حمایتی را زیر سوال میبرد. به جای آنکه این طرحها به تثبیت سکونت خانوارهای کمدرآمد منجر شوند، در برخی موارد به بازاری برای خرید و فروش امتیاز تبدیل میشوند؛ بازاری که در آن، سود اصلی نصیب کسانی میشود که قدرت مالی بیشتری دارند.
سهم اندک گروههای کمدرآمد از طرحهای حمایتی
آمار دهکبندی متقاضیان نیز همین تصویر را تایید میکند. سهم گروههای کمدرآمد از طرحهای حمایتی، آنگونه که انتظار میرفت بالا نیست و بخش بزرگی از متقاضیان در دهکهای درآمدی بالاتر قرار دارند. این یعنی یارانهای که قرار بود صرف حمایت از اقشار ضعیف شود، در عمل به طور کامل به همان گروه هدف نمیرسد. از سوی دیگر، سفتهبازان نیز با خرید امتیاز واحدها و فروش آنها در بازار آزاد، از شکاف میان قیمت حمایتی و قیمت واقعی بهره میبرند. در نتیجه، رانت ناشی از زمین، خدمات و امکانات دولتی، گاه به نفع گروههایی تمام میشود که اساسا در اولویت نخست حمایت نبودهاند.
در چنین شرایطی، وزارت راه و شهرسازی دولت چهاردهم به این نتیجه رسیده که الگوی مالکیتمحور، دستکم در وضعیت فعلی اقتصاد ایران، پاسخگوی نیاز بازار نیست. بر همین اساس، طرح «آشیان» به عنوان مدل جدید مسکن استیجاری در دستور کار قرار گرفته است. در این الگو، تمرکز از «واگذاری مالکیت» به «تامین سرپناه پایدار» تغییر میکند. به بیان دیگر، دولت به این جمعبندی رسیده که شاید در مقطع کنونی، فراهم کردن امکان اجاره مناسب و باثبات برای گروههای هدف، عملیتر از خانهدار کردن مستقیم آنها باشد.
بر اساس اطلاعات منتشرشده، بخشی از واحدهای این طرح از طریق تملک یا تامین واحدهای آماده، در اختیار دولت قرار گرفته و قرار است با امکانات اولیه مانند کابینت، پکیج و سیستم گرمایشی به مستاجران تحویل شود. اجرای این برنامه در سه قالب دنبال میشود؛ در مدل اول، املاک و زمینهای در اختیار وزارت راه با واحدهای آماده سازندگان تهاتر میشود. در مدل دوم، بخش خصوصی با دریافت مشوقهایی مانند زمین و تسهیلات ساخت، وارد پروژه اجارهداری میشود. مدل سوم نیز بر اجاره واحدهای موجود در بازار و عرضه آنها با نرخ حمایتی به خانوارهای واجد شرایط استوار است.
آنطور که اعلام شده، زوجهای جوان فاقد مسکن که کمتر از پنج سال از ازدواج آنها گذشته و در دهکهای یک تا شش قرار دارند، در اولویت ثبتنام این طرح خواهند بود. همچنین گفته شده در فاز نخست، بخشی از واحدهای استیجاری در کلانشهرهایی مانند تهران و مشهد و نیز در شهرهای جدید وارد بازار میشود. اگر این برنامه با سرعت و دقت اجرایی شود، میتواند بخشی از التهاب بازار اجاره را کاهش دهد؛ بازاری که در سالهای اخیر به یکی از سختترین بخشهای معیشت خانوار تبدیل شده است.
با این حال، موفقیت «آشیان» به عوامل متعددی وابسته است. تامین منابع پایدار، جلوگیری از انحراف در تخصیص، شناسایی دقیق گروههای هدف و حفظ اجارههای حمایتی در برابر فشار تورم، شروط اصلی موفقیت این مدل به شمار میروند. اگر این شروط فراهم نشود، طرح استیجاری نیز ممکن است به سرنوشت بسیاری از برنامههای نیمهتمام گذشته دچار شود. اما اگر دولت بتواند برای نخستینبار یک الگوی واقعی و قابل اتکا از اجارهداری حرفهای را پیاده کند، شاید این چرخش سیاستی، نقطه آغاز فصل تازهای در بازار مسکن باشد، فصلی که در آن، تامین مسکن دیگر فقط با سند مالکیت معنا پیدا نکند، بلکه با دسترسی پایدار و قابل تحمل به سرپناه سنجیده شود.
